[성북구 부동산] 정릉·삼선 재개발 급물살! 서울시 규제철폐로 사업성 개선된다

서론: 재개발 사각지대에 새 바람이 분다

서울시가 도시 규제지역 재건축·재개발에 대한 임대주택 의무 건설 등 공공기여 비율을 추가로 완화하기로 했습니다. 그동안 정릉2구역, 삼선3구역, 성북동 일대는 도시 규제로 인한 높이 제한 때문에 낮은 사업성으로 재개발이 어려웠던 대표적인 지역이었습니다. 오세훈 서울시장은 '경제규제 철폐 정례 간부회의'를 통해 위축된 건설 경기와 주택 공급을 활성화하기 위한 규제철폐안을 발표했습니다.

서울시 도시 규제지역 정비사업 공공기여 비율 완화 정책

서울시는 2025년 1월 9일, 오세훈 시장이 주재한 '경제규제 철폐 정례 간부회의'에서 즉시 개선이 가능한 규제에 대한 철폐안 3·4호를 발표했습니다. 도시규제지역은 문화재·학교 주변이나 구릉지 등에 해당돼 높이 제약을 받는 곳으로, 용도지역을 상향하더라도 높이 제약으로 법적 상한 용적률을 확보하지 못해 사업성이 떨어져 왔습니다.

기존에는 용도지역 상향 시 일률적으로 공공기여 비율 10%를 적용했지만, 앞으로는 추가로 확보된 용적률에 비례해 적용하기로 했습니다. 예를 들어, 1종 일반주거지역(법적 상한 용적률 200%)에서 2종 일반주거지역(법적 상한 용적률 250%)으로 종 상향을 한 구역이더라도 건축 가능한 높이 제약으로 실제 용적률이 220%밖에 되지 않는다면 공공기여율은 10%가 아닌 4%로 낮아집니다.

또한, 소방·재해 분야 심의를 통합심의에 포함시켜 정비사업 추진 기간이 2개월 이상 단축될 것으로 예상됩니다.

구분	기존 정책	변경 정책	기대 효과
공공기여 비율	용도지역 상향 시 일률적으로 10%	추가 확보된 용적률에 비례해 적용	분양 가능 가구 증가
심의 절차	소방·재해 분야 별도 심의	통합심의에 포함	사업기간 2개월 이상 단축

정릉2구역·삼선3구역 등 개발 사각지대 지역의 재개발 전망

정릉2구역과 삼선3구역은 그동안 도시 규제에 따른 낮은 사업성으로 신속통합기획 후보지 선정에서 반복적으로 미선정됐던 대표적인 구역입니다. 이번 서울시의 규제 완화 정책으로 이들 지역이 큰 수혜를 볼 것으로 예상됩니다.

정릉2구역(정릉동 314 일대)은 2006년 정비구역으로 지정됐으나 2013년에 해제된 지역입니다. 이후 신속통합기획과 공공재개발 등에 여러 차례 응모했으나 모두 탈락했습니다. 구릉지에 위치하여 높이 제한이 있어 사업성이 낮았습니다.

삼선3구역(삼선동1가 280 일대)은 2004년 재개발 정비예정구역으로 지정된 이후 사업이 지지부진하다가 2015년 구역이 해제됐습니다. 한양도성과 인접해 있어 높이 제한을 받아 여러 차례 공모에 탈락했습니다.

그 외에도 성북동 29-51 일대(자연경관지구), 종로구 행촌동(중점경관·역사문화환경보존지역), 동작구 흑석10구역(경관지구) 등도 이번 정책 변화로 재개발 가능성이 높아질 것으로 보입니다.

구역명	위치	규제 요인	기존 상황	향후 전망
정릉2구역	정릉동 314 일대	구릉지	2006년 지정, 2013년 해제	사업성 개선으로 재개발 가능성 상승
삼선3구역	삼선동1가 280 일대	한양도성 인접	2004년 지정, 2015년 해제	공공기여 비율 완화로 사업 추진 용이

정비사업 활성화를 위한 서울시의 노력과 그 영향

서울시의 정비사업 활성화 노력은 오세훈 시장이 2021년 재·보궐선거에서 당선된 이후 본격화되었습니다. 당시 서울시는 정비사업 '재개발 대못'으로 불린 주거정비지수제 등을 폐지하며 노후도 기준을 낮췄습니다.

이러한 정책 변화로 인해 정비구역에서 해제된 지역에서도 사업 추진 움직임이 다시 포착되고 있습니다. 재개발에 대한 주민들의 생각이 바뀌게 된 데는 정부와 서울시 등 지자체에서 정비 활성화 정책을 꾸준히 펼치는 분위기가 작용한 것으로 풀이됩니다.

특히 2025년 1월에 발표된 규제철폐안 3·4호는 도시규제지역에 대한 정비사업 공공기여 비율을 추가로 완화하고, 소방·재해 분야 심의를 통합함으로써 인허가 기간을 단축시키는 내용을 담고 있어 더욱 적극적인 정비사업 활성화 정책으로 평가받고 있습니다.

결론: 도시 규제지역 재개발의 미래와 기대효과

이번 서울시의 도시 규제지역 재개발 활성화 정책은 그동안 사업성 부족으로 개발이 지연되었던 지역들에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 예상됩니다. 특히 정릉2구역과 삼선3구역과 같이 오랫동안 재개발이 어려웠던 지역들이 공공기여 비율 완화와 인허가 기간 단축으로 인해 사업 추진에 속도를 낼 수 있게 되었습니다.

이러한 정책 변화는 단순히 재개발 사업의 활성화뿐만 아니라, 도시 재생과 주거 환경 개선, 그리고 주택 공급 확대라는 다양한 효과를 가져올 것으로 기대됩니다. 특히 노후 주거지역의 주거 품질 향상과 주택 시장 안정화에도 기여할 것으로 보입니다.

두 지역은 반복적으로 공모에 미선정되거나 도시 규제로 사업성이 낮았지만 사업 추진에 대한 주민들 의지가 높은 것으로 보이며 이는 주민들의 재개발에 대한 기대감이 높아지고 있음을 보여주는 것으로, 서울시의 규제 완화 정책이 실질적인 주택 공급 확대로 이어질 가능성을 시사합니다.

향후 서울시는 2030 도시·주거환경정비기본계획 변경 방침을 수립하고 주민 공람 등 절차를 이행할 계획이며, 이를 통해 더욱 효율적이고 지속가능한 도시 재생을 위한 기반을 마련할 것으로 기대됩니다.